Jak bezpiecznie wynajmować mieszkanie?

Jeżeli nigdy wcześniej nie wynajmowałeś mieszkania, chcesz mieć poczucie bezpieczeństwa i kontroli, a po podpisaniu umowy zachować możliwość usunięcia nieuczciwego lub kłopotliwego najemcy, idealną opcją wydaje się być umowa najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny został wprowadzony w wyniku nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów. Ułatwia on i przyspiesza postępowanie egzekucyjne, co uznaje się za jego główna zaletę, szczególnie ważną w przypadku, gdy najemca okaże się nierzetelny i zajdzie potrzeba jego eksmisji. Eksmisja lokatora następuje natychmiastowo, do wskazanego przez niego mieszkania.


Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Jak określa kodeks cywilny, umowę może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna pod warunkiem jednak, iż nie prowadzi ona działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu lokali. Najem okazjonalny dotyczy jedynie lokali przeznaczonych do celów mieszkaniowych.

Aby móc skorzystać z uproszczeń, jakie przewidują przepisy prawne, konieczne jest spełnienie wymogów formalnych przewidzianych przez wspomnianą wyżej Ustawę. Umowa musi być sporządzona w formie pisemnej, w innym wypadku uznaje się ją na nieważną. Do umowy należy załączyć także oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w razie jakichkolwiek problemów. W piśmie tym przyszły najemca wskazuje adres lokalu, do którego może zostać eksmitowany w przypadku egzekucji.

Kiedy może dojść do postępowania egzekucyjnego?

Po pierwsze jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności, należy uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu. Najemca ma wówczas miesiąc na uregulowanie swoich zaległości. Po drugie wypowiedzenie umowy następuje jeśli najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu. Wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy żądanie opuszczenia lokalu, sporządzone pisemnie z podpisem urzędowo poświadczonym. Po trzecie postępowanie może nastąpić w sytuacji, gdy najemca nie opuści mieszkania w terminie wskazanym w wezwaniu.  Wynajmujący powinien wtedy złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Sam proces eksmisyjny w przypadku najmu okazjonalnego przebiega znacznie sprawniej. Problemem może okazać się sytuacja, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym wskazanym przez siebie przy podpisywaniu umowy. Wówczas  zobowiązany jest on w terminie 21 dni od dnia utraty tego prawa do wskazania wynajmującemu innego lokalu.

Jeśli najemca nie wywiąże się z tego obowiązku to zgodnie z nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego oraz Ustawą o ochronie praw lokatorów, nie ma on prawa do lokalu tymczasowego od gminy.